menumenuMerhaba Berivan Okka ve Halil Okka yani İki Okka olarak karşınızdayız.
Arsa 1 / 7. Video Bu video da, arsa satın alırken çoğumuzun karşısına çıkan ama konunun uzmanı değilsek bilmediğimiz konular olan imar planı, imar durumu, kadastrol yol, hisseli tapu, emsal (kask), task gibi terimlerden ve imarsız araziye inşaat yapımı ile ilgili detayları da sizlerle paylaştık.
Bildiğiniz gibi kırsalda tam zamanı yaşamakla ilgili bir yolculuğa başladık bu yolculukta arsa satın alma bizim için önemli bir durak bu konularla ilgili hiçbir tecrübemiz yoktu o yüzden ilk başlarda biraz zorlandık işin içine girince de bilmediğimiz teknik terimler bizimde kafamızı karıştırmaya başladı kulaktan dolma bilgilerle yatırım yapmak bize doğru gelmiyor emlakçı mal sahibi yakın çevreniz kesin olmayan bilgilerle sizi yanıltabiliyor o yüzden bu videoda arsa satın alırken karşınıza çıkacak teknik konulardan bahsetmek istiyoruz. İmar planı nedir? İmar durumu nedir? Nereden alınır? Emsal, task, kask terimlerden bahsedip imarsız arazi inşaat yapmak mümkün mü bunun için hangi şartlar gerekiyor bunları anlatmak istiyoruz.
İmar planı belediyenin kendi bölgesindeki ulaşım, altyapı, yerleşim alanları, genişleme yönü yapı yoğunluğu, yeşil alan, park gibi ihtiyaçlarına yönelik oluşturduğu plan olarak özetleyebiliriz imar planı bölgedeki nüfus artışı veya başka ihtiyaçları göz önüne alınarak aslında oluşturuyor dolayısıyla dönem dönem yine yeni ihtiyaçlar doğdukça genişletiliyor ya da değiştirilebiliyor.
İmar durumu ise imar planı ve imar yönetmeliğine göre bir arsanın hangi şartlarda ve nasıl kullanılacağını gösteren detaylı belgedir imar durumu iki bölümde aslında değerlendirmekte fayda var.
Bunlardan birincisi kullanım amacını kapsıyor yani ilan sitelerine bizim gördüğümüz imar durumu kısmı olarak burayı söyleyebiliriz konut, ticari, sanayi, turizm, sağlık, tarla, bağ-bahçe, muhtelif gibi sınıflandırmalar var bunlar belirlenen vasıf neyse kullanım amacını bunun dışına çıkması maalesef mümkün değil. Yani fabrika kurmak için sanayi imarlı olan bir araziye bakmamız gerekiyor yine eğer otel, bungalov yapmak istiyorsanız turizm imarlı bir arazi olması gerekiyor.
Bu sınıflandırmanın asıl sebebi de aslında çok mantıklı bölgedeki su, elektrik, arıtma tesisi gibi altyapı yatırımları uzun vadeli olarak buradaki durumlar göz önüne alınarak aslında planlanıyor.
İmar durumunun 2. bölümü ise inşaat detayları olarak söylenebilir. İmarlı bir arsanız varsa burada ev, villa, fabrika, otel gibi yapılar yapabiliyorsunuz ancak yapılacak olan inşaatın tüm detayları ve sınırları bu belgede belirlenmiş durumda yani toplam inşaat alanı, bina yüksekliği, inşaatın nerede nasıl konumlanacağı ile ilgili detaylar burada net olarak belirtilmiş durumda imar durumu arsaya göre farklılık gösterdiği için sizin belgeyi elinize aldığınızda onu kolayca anlayabiliyor ve değerlendirebilir olmanız lazım bu değerlendirme içinde belgedeki teknik terimleri bilmeniz önemli bu sebepten bu belgede yer alan terimleri açıklamak bizce sizin için faydalı olacaktır.
Bu teknik terimlerden ilki emsal ya da farklı bir ifadeyle kaks kat alanı katsayısı olarak geçiyor arsanın içine yapılacak olan toplam inşaat alanının arsa metrekaresine oranı olarak söylenebilir. Mesela bin metrekare arsanın içinde emsalini 0,4 ise toplam inşaat alanınız 400 metrekareye geçemez demek buradaki 0,4 yerine farklı ifadeler de kullanılıyor. Yüzde kırk imarlı yada yüzde yirmi imarlı gibi söylenen ifadelerde emsale tekabül etmekte bir diğer terimse taks taban alanı katsayısı inşaat tabanının arsaya oranı olarak söyleyebiliriz yine örnek üzerinden gitmek gerekirse bin metrekarelik arsada taks değeri 0,2 olarak belirlenmişse inşaat yapacağınız alanın tabanı 200 metrekareye geçemez.
Belirtilen bir diğer ifade de katsayısı ve bina yüksekliği sizin maksimum kaç katlı inşaat yapabileceğiz bu belgede açıkça belirtiliyor burada kot farkından dolayı eğimli bir araziniz varsa ek haklarınız oluşabilir bodrum kat gibi ayrıca binanın yüksekliği de katsayısından bağımsız olarak belirtiliyor yani iki kat hakkınız olabilir burada iki kat içinde siz kafanıza göre katların yüksekliğini 4 metre belirleyebiliyorsunuz binanın yüksekliğini geçmemek şartıyla o iki kat inşa etmemiz gerekiyor emsal, taks ve yükseklik ve katsayısı size kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi net olarak söylese de bunun dışında inşaat alanını sınırlayan bir durum daha var o da çekme payı yani arsaya binayı kafanıza göre konumlandıramıyorsunuz yol cephesinden komşu parsellerden belirli oranlarda çekme yapmanız gerekiyor yani boşluk bırakmanız gerekiyor bu boşlukları kenarlardan bıraktıktan sonra inşaat yapabileceğiniz alan belirlenmiş oluyor bu alan içerisinde istediğiniz noktaya binayı konumlandırabilirsiniz ancak burada dikkat etmeniz gereken şey çekmeden sonra emsalinizden daha küçük bir inşaat alanını ortaya çıkabileceği örnek vermek gerekirse yola cepheli genişliği 10 metre derinliği 50 metre olan uzunca bir arsa olsun burada yoldan beş metre komşu parsellerde 3 metre çekmenin olduğunu düşünelim bu çekmeler sonrasında bizim arsa genişliği 10 metreden 4 metreye derinliğinde 50 metreden 42 metreye düşecektir yani inşaat alanımız arsadan daha küçük bir alan olacaktır fark ettiğiniz üzere inşaat için genişlik 4 metre inmiş olucaktır durumda bu noktada sizin hayalinizdeki ya da yapmak istediğiniz bina ile uyumsuz bir durum oluşabilir o yüzden bu çekme paylarını iyi değerlendirmenizi tavsiye ederiz. Belgede yer alan diğer terimse inşaat nizamı ayrık nizam ve bitişik nizam olarak iki şekilde karşınıza çıkabiliyor yan tarafınızdaki parsellerde eğer bina varsa ya da kendi parseliniz içinde bir bina varsa sizin inşaat yapacağınız binanın bu binalarla bitişik ya da aylık olma durumunu belirten ifade bu aynı parsel içerisinde bina yapacaksınız bitişik ayrık nizam dışında bir durum daha karşınıza çıkabilir o da bu binalar arasında çekme payında olduğu gibi bir boşluk bırakmanız isteniyor mesela bizim bölgede eğer arsa içerisinde iki tane bina yapacaksınız bu binalar arasında 10 metre boşluk olması gerekiyor buna da dikkat etmenizi tavsiye ederiz bulunduğunuz bölge ya da arsanızın konumuna göre bu anlattığımız terimler dışında başka ek şartlarla da karşılaşmanız mümkün biraz da bunlardan bahsetmek istiyoruz binanın büyüklüğü orada yaşayacak insan sayısına göre ve çevre şartları göz önünde bulundurarak yeterli sayıda otopark alanı yoksa otopark alanı ayırmanız ya da yeşil alan ayırmanız bu belge içerisinde size belirtiliyor olabilir bunun dışında tarihi dokuya sahip bir bölgedeyseniz binanın dış şekli, dış rengi yada dış malzemesi neler olacağı da size açıkça belirtiliyor olabilir yine yüksek gerilim hattı geçiyorsa arazinin üzerinde ona göre de orada ek şartlar yerine getirmemiz gereken koşullar olabilir bunlara dikkat etmenizi tavsiye ederiz imar durumunu nereden öğrenebilirsiniz bu bağlı bulunduğunuz belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğünden veya varsa yine belediyenin web sitesinden online olarak erişebilirsiniz bilgileri sözlü olarak öğrenmeniz mümkün ancak resmi belge olarak almak isterseniz arsa sahibi veya arsa sahibinin vekalet verdiği kişinin yazılı dilekçe başvurusu ile bu bilgileri alması gerekiyor başvuru yaptıktan yaklaşık 15-20 gün içerisinde de bu kişilere geri dönüş yapılmış oluyor imar durumunun geçerliliği ne kadar belgenin bir yıl geçerliliği var ama imar planı değişme ihtimali olduğu için inşaat ruhsatı almadan belgeyi güncellemekte fayda var.
Süreçte imarlı olmayan araziler için bazı bilgiler edindik onları da sizlerle paylaşmak istiyoruz bu konuda gördük ki çok fazla kafa karışıklığı var arazinin imar izni yoksa ve inşaat yapmak istiyorsanız yerine getirmeniz gereken bazı şartlar var bu şartlardan ilki de kadastro yol arazinin resmi kadastrol yolunun olması gerekiyor yani başka bir değişle resmi yola cepheniz olması gerekiyor arazinin yanında köy yolu olabilir traktör yolu olabilir ancak bu demek değil ki bunlar resmi yol eğer bunlar zaten resmi yol değilse sıkıntı var demektir.
Kadastrol yol almakta o kadar kolay değil kadastrol yol olmuyor ise geçit hakkı alabilirsiniz bu konuda maalesef yanlış bilgiler var. Komşudan ya da orman arazisinden geçit hakkı alabiliyorsunuz geçit hakkı almak demek o arazinin geçtiğiniz yerin size ait olduğu anlamına gelmiyor sadece geçmek için izin aldığımız anlamına geliyor aslında bir nevi kiralama olarak da düşünebilirsiniz kadastrol yol ile geçit hakkı aynı şey değil o yüzden geçiş hakkı olan bazı araziler için imar izni verilmiyor bunda da aslında gerekçeleri açıkça belirtilmiş durumda su gibi altyapı hizmetlerinin bu geçit hakkı olan bölgeden geçmesi gerekiyor ve bu bölgenin vasfı kiralık bir nitelikli olduğu için de hizmetlerin size gelmesi konusunda sorun yaşayabileceğinizden dolayı inşaat izni vermiyorlar. Arazinin tarıma elverişli olup olmadığı önemli yani arazinin tarla vasfında ise “tarıma elverişli değildir'' şeklinde belge almanız gerekebilir. Bu belgeyi ilçe tarım müdürlüğünden başvuru yaparak alabilirsiniz ancak burada arazinin ovada, vadide olması o bölgenin tarımla ilgili iklim koşullarının hepsi göz önüne alınarak değerlendiriliyor o yüzden bunları yerine getirme konusunda biraz sıkıntı yaşayabilirsiniz.
Üstesinden gelmeniz gereken bir diğer konu metrekare sınırları tarım arazilerinin koruyabilmek için 3000 metrekarenin altındaki arazilerde yapılaşmaya izin vermiyorlar eğer araziniz bu şartı sağlıyorsa inşaat yapma hakkınız ortaya çıkabilir ancak burada da tarım imarı için yüzde 5 imar sınırına takılıyorsunuz araziniz 5000 metrekarenin altında ise yüzde beş imar hakkınız var 5000 metrekarenin üzerinde ise maksimum 250 metrekare inşaat yapma hakkınız var bu maksimum ve minimum değerlerini kendi bölgenize göre teyit etmelisiniz çünkü bölgeden bölgeye bayağı değişiklik gösterebiliyor ya da bu şartların bazıları ortadan kalkabiliyor ancak burada şunu açıkça belirtmek istiyoruz ki yüzde beş imarlı kavramı yanlış anlaşılıyor çünkü herkes işte yüzde 5 imarlı olarak bildiği bölgede şöyle düşünmeye başlıyor o zaman 10.000 metrekarelik bir arazi alırsam yüzde beşi imar dan dolayı 500 metrekarelik inşaat hakkım oluşuyor gibi diye düşünebiliyor ancak durum öyle değil 10.000 metrekare araziniz de olsa 100.000 metrekare arazimiz de olsa yapabileceğiniz maksimum inşaat alanı 250 metrekare bu bazı bölgelerde 150 metrekare olarak da belirlenmiş durumda imar planı olmayan bölgeye niye inşaat yapmak istediğinizi ve bunun sebebini de resmi olarak belgemeniz gerekiyor bahçe işleri için bu evi yapacaksınız arazinin belli adette 10 yıllık ağaç göstermemiz gerekiyor hayvancılık yapacaksınız bunun için bakıcıya ihtiyacınız olabilir bunun içinde belirli sayıda hayvanı ve hayvan başına belirlenmiş metrekaredeki ahırı göstermeniz gerekiyor bu sorunları aştığınızı varsayalım imar planı dışındaki bölgede inşaat yapma hakkını elde ettiğiniz ancak yapacağınız binanın resmiyette konut olarak görmeyeceğini de bilmeniz gerekiyor buradaki inşaatlar genellikle bağ evi vasfıyla topu işleniyor ve bu olarak biliniyor bu evlerine de kimse ve altyapı getirmek ile ilgili bir sorumluluğa sahip değil yani belediye buraya su, elektrik gibi hizmetleri getirmeyebilir hatta bunları vermeyebilir de bu sorunları kendiniz çözebileceğinizi düşünebilirsiniz işte elektrik güneş enerjisiyle hallederim suyu da sondaj yaparak çözelim gibi diye düşünebilirsiniz bu konuda yeni aklınızda bulunsun her yerde sondaj yapmanıza izin verilmiyor bunun içinde belirli şartlar var onları yerine getirerek bu sondaj kuyularına açabiliyorsunuz kısacası imar planı dışında 10 bin metrekarelik bir bahçe alıp bunun içine villa, konut yada hayâl ettiğiniz başka yapıları yapabileceğinizi düşünebilirsiniz ancak bunu çok kolay olmaz ve hatta yanlış yolda olduğunuzu söyleyebiliriz hisseli tapu ile ilgili ek bazı bilgiler paylaşmak istiyoruz hisseli arsaya inşaat yapabilirsiniz de evin tapusu kendi adınıza da alabilirsiniz burada hiçbir sorun yok ancak arsanın genel kullanım konusunda diğer hissedar ya da varsa diğer hissedarlarla ortak olduğunuzu unutmayın yani bahçe duvarı, ağaç vesaire konularının hepsinde izin almanız gerekebilir bu durum biraz sıkıntılı olabilir aklınızda bulunsun hisseli olan arsalar ayırmak isteyebilirsiniz ancak bu konuda bazı aranan şartlar var arsanın boyutu için berilmiş bir metrekare olabilir.
Bu metrekarenin üstü şart olarak aranabilir ya da arsanın yola 40 metre cephesi olması gerekebilir arsa konusunda bu eksik bilgiler veya kafa karışıklıkları yüzünden çok fazla spekülasyonlar oluyor bu bölge imara açılacak belediyenin imar genişleme planları arasında gibi söylentilere asla ama asla itibar etmeyin bu genişleme için bir sürü belirlenmiş şart bu şartlar belki yerine gelmeyeceğiz de düşünürsek ileri vadeli olarak plan yapmak çok doğru olmayabilir bunların hepsinin lütfen göz önünde bulundurun toparlamak gerekirse arsa satın almadan önce bu bilgileri bilmemiz önemli hayalinizdeki arsayı bulduktan sonra da mutlaka bu bilgiler ışığında tekrar değerlendirin ve gözden geçirin biz arsa satın alırken bu bilgiler bize faydalı oldu umarım sizin için de faydalı olur bir sonraki videoda arsa satın alma sırasında nelere dikkat etmelisiniz?
Bu konulardan bahsetmeye çalışacağız. Bizi takipte kalın hoşça kalın diyorum hoşçakalın
